Перепланировка. Подводные камни и пути их решения

«Что нам стоит дом построить? Нарисуем, будем жить!» — к сожалению, так бывает лишь в детских песенках и разве что в мечтах. В реальности чертеж проекта — лишь первый этап трудоемкой работы. Часто место, найденное под будущее кафе, бар, ресторан или клуб, не отвечает представлению об идеальном помещении. Нужно непременно что-то ломать, переделывать, расширять. Арендатор решается на подобное, полагая, что именно в таком виде его заведение привлечет потенциальных покупателей. Но стоит ли овчинка выделки? Какие проблемы предстоит решать для получения согласования перепланировки, мы и попытались выяснить.

Что такое перепланировка

Сразу скажем: перепланировка коммерческих помещений — занятие не из легких. Под ней понимается установка, замена и перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также изменение конфигурации помещения. Дилетантский подход к такому вопросу может разрушить наполеоновские планы по созданию бизнеса,  и вы попросту упустите время, дав фору конкурентам.

Законодательство прямо не устанавливает какой-либо необходимости согласования перепланировки нежилых помещений или порядка такого согласования. Однако такая обязанность существует. Более того, эта позиция поддерживается органами кадастрового учета, регистрации и судебной практико.

Помимо разработки архитектурного проекта вам предстоит побывать в самых разных инстанциях — КГА, КГиОП, Госпожнадзор, СЭС, ТСЖ и других, чтобы получить официальный допуск на проведение строительных работ. После чего районная межведомственная комиссия (МВК) должна выдать разрешение на  перепланировку. Впрочем, МВК может попросить провести дополнительные согласования. После проделанных работ необходимо получить новые технический и кадастровый паспорта помещения в ПИБе. Соблюсти все эти требования чрезвычайно сложно, а проделывать указанные процедуры самостоятельно стоит нервов, денег и времени.

Пути решения

Строго говоря, прежде чем заниматься перепланировкой, нужно выбрать помещение, в котором будет размещаться ваш магазин, ресторан или салон красоты. Самый простой путь — приобрести квартиру или несколько квартир на первом этаже жилого дома, после чего перевести их в нежилой фонд. Для этого нужно получить технические условия для перевода, в том числе разрешение КГА на организацию отдельного входа, изолированного от жилой части дома. Также   нужно провести собрание собственников жилья, чтобы собрать необходимые подписи. После чего согласовать проект реконструкции во всех инстанциях и получить подтверждение распоряжения о переводе помещения в нежилой фонд.

Если ваша квартира располагается не на первом этаже, то помещения, которые находятся непосредственно под переводимой квартирой, не должны быть жилыми. Другими словами, следует объединить помещения первого этажа со вторым.

Стоимость разрешения на сдачу в эксплуатацию нежилого помещения или его перевода в нежилой фонд начинается от 50 тысяч рублей.

Масштабность перепланировки напрямую зависит от целевого назначения помещения. Так, в помещениях общепита необходимо организовать принудительную вентиляцию, соответствующую объему мощности по электрике. Немало сложностей вызовет согласование помещения для приготовления и хранения пищи. Бывает, что для ресторана, расположенного на первом этаже жилого дома, по фасаду здания необходимо протянуть короб с вентиляцией — с первого этажа на последний. Это требует дополнительного согласования, в том числе проведения собрания собственников жилья, а следовательно, и дополнительных вложений. Бары, кафе, рестораны, салоны красоты, расположенные в жилых домах, на ряд работ должны получить согласие в ТСЖ.

Среди наиболее распространенных изменений планировок — демонтаж перегородок, совмещение залов, изменение количества входов, а также увеличение площади витринных окон. Собственнику бизнеса при этом важно улучшить эксплуатационные характеристики помещения и сохранить инженерные коммуникации в установленном законом порядке.

Подводные камни

Довольно часто бюджет, выделенный на перепланировку коммерческого помещения, выходит за рамки ожидаемого. Хотя дело иногда даже не в деньгах. Известно, что изменять и демонтировать несущие опоры, стены и балки категорически запрещено. А ведь порой даже опытный специалист не может мгновенно определить, несущая ли конструкция или нет. Если дом построен в  конце XIX века, то, скорее всего, имеет деревянные перекрытия и балки. Безболезненно разрушить такие перегородки вряд ли удастся. В итоге ваш замысел окажется неосуществимым.

Возможности перепланировок памятников архитектурного наследия сильно ограничены. Даже подрядные организации, которые выполняют перепланировку, ремонт или реконструкцию, должны обладать специальной лицензией, позволяющей проводить такие работы.

Еще один камень преткновения — это системы вентиляции. Средняя стоимость вентиляционного проекта составляет от 20 до 40 тысяч рублей. Почти во всех новых домах системы вентиляции обособлены и выведены наверх, что облегчает работу. В старых домах все сложнее. Порой вентиляционные короба с первого этажа нужно тянуть через весь дом, выводя на крышу. Предприятия общественного питания должны быть оборудованы приточной вентиляцией. Она, как правило, располагается на первом этаже или в подвале, где забор воздуха осуществляется через шахту на высоте не менее 2,5 м от уровня пола. В одноэтажных зданиях допускается объединение приточной и вытяжной венткамеры в одном помещении, вход в которое должен быть со стороны коридора.

Ни в коем случае нельзя замуровывать в стену стояки газовых труб, а также размещать санузел над жилыми помещениями соседей. Замена газовых плит, их переустановка, подводка гибкими шлангами производится с ведома управления Ленгаза. Перемещение плиты даже на один метр требует согласования.

Кроме того, в старых зданиях часто недостаточно мощности электросети. В этом случае следует обращаться в Ленэнерго за подключением дополнительных источников.

Тонкости перехода

В зависимости от площади и проходимости помещения предусматривают определенное количество эвакуационных выходов, ширину коридоров и т.п. Например, если площадь помещения менее 60 кв. м, достаточно одного выхода. А вот кафе, бары и рестораны, рассчитанные на 50 посадочных мест и более, должны иметь отдельные входы — для посетителей и персонала, а также запасной, эвакуационный выход. При этом нормы пожарной безопасности требуют, чтобы любое нежилое помещение имело как минимум два выхода. Небольшие рестораны оборудуют не менее чем двумя санузлами, один из которых предназначен для посетителей и находится в зале, а другой — для персонала. 

Чаще всего организация отдельного входа необходима при переоборудовании жилого помещения в нежилое. Иногда для того чтобы обеспечить возможность создания отдельного входа в полуподвальных и подвальных помещениях, необходимо провести углубление подвала. Следовательно, наряду с проектом входа нужно разработать и проект заглубления подвала. В домах старого фонда это сделать довольно сложно. Для этого необходимо провести профессиональное обследование, а также получить судебно-строительное заключение о возможности проведения подобного рода работ.

Внешность в цене

Наиболее дорогостоящие — работы, связанные с изменением фасада. Стоимость проекта фасада начинается от 25 тысяч рублей, а его согласование стоит в среднем 150 тысяч рублей.  Фасадные работы включают в себя устройство новых окон и дверных проемов, изменение размеров уже существующих окон, создание дополнительных входов, лестниц и козырьков, системы вентиляции и кондиционирования, объектов наружной рекламы.

Любое изменение фасада требует согласования в КГА. А если дом является памятником архитектуры — без визита в КГИОП не обойтись. Там оценят, насколько фасад вашего будущего заведения гармонирует с близлежащими постройками. К примеру, важно, чтобы окна в доме старого фонда сохраняли определенный цвет и форму. Чтобы согласовать проект изменения фасада, опять же требуется собрание собственников дома.  

Если речь идет о встроенном помещении, то проведение фасадных работ возможно тогда, когда под вашим проектом поставят свои личные подписи собственники жилья, занимающие смежные помещения.  Для этого проводится собрание собственников, организовать которое подчас бывает очень затруднительно. Например, в летний период отпусков это практически невозможно. В лучшем случае Жилкомсервис может договориться с домоуправлением о решении собрания, подобная услуга оценивается в 90 тысяч рублей. В худшем — придется собирать собственников.

По нашему мнению, стоимость согласования проекта, включающего фасадные изменения, зависит в том числе от района. Самые дорогие — это Петроградский и Центральный. Цены на согласование перепланировки здесь начинаются от 150 тысяч рублей, тогда как в других местах может хватить и 90 тысяч. Если по адресу есть жалобы, касающиеся несогласованной перепланировки, тогда в судебном порядке проводят экспертизу. На это уходит 3-4 месяца. В этом случае можно получить «под ключ» готовый технический паспорт, что обычно проще и дешевле.

Перед тем как подавать заявление на перепланировку кафе, необходимо провести все изыскательные работы, которые позволят определить, в каком состоянии находятся конструкции — балки, стены и опоры. В некоторых случаях от вас могут потребовать установить дополнительную виброизоляцию или звукоизоляцию помещений.

Время — деньги

Длительность процедуры согласования перепланировки зависит от таких факторов, как площадь помещения, место и характер изменений. На самостоятельный сбор всех документов и подготовку проектной документации может уйти до года. Потому что заключение пишет не один специалист. Электрику смотрит один, а освещенность помещения — другой. Все это затягивает процедуру согласования. Могут и в лабораторию отправить: водичку проверить или уровень радиации. К примеру, вы оплатили проект, а с вас начинают требовать шумовые расчеты по конструкциям, чего в договоре нет. Приходится готовить новую сумму.

Без помощи профессионалов согласовать перепланировку коммерческого помещения очень сложно. Вы вряд ли сможете самостоятельно оценить правильность документации, а если согласующие инстанции обнаружат допущенные ошибки — вам откажут в согласовании и выдадут предписание доработать проект, при этом обязав вас оплатить счет за отказ.

Каждый объект имеет свои особенности перепланировки. Так, идеальным вариантом является нежилое здание в бизнес-центре. Поскольку  там сидит одна управляющая компания, которая заключает все договоры. Совсем другая ситуация — это общение с Жилкомсервисом, обслуживающим дома старого фонда. Его работники будут придираться к каждой мелочи.

Только профессионал, проработавший в сфере согласования помещений не один год, знает, как и с кем общаться, чтобы найти выход из той или иной ситуации. Только опытный человек может предусмотреть все нюансы и заранее оценить объем предполагаемых вложений, а самое главное — сэкономить время. Минимальное время, за которое реально сделать перепланировку — это 1,5 месяца. Если изменения затрагивают фасад, то смело прибавляйте еще 4 месяца. И еще 3 — на проведение работ. Таким образом, согласование перепланировок может занять от 2 до 6 месяцев.

В целом, стоимость проекта и согласования перепланировки ресторана, бара или клуба «под ключ» оценивается в 300 тысяч рублей. На офис обычно хватает 170 тысяч рублей. На предприятие общественного питания с учетом перепланировки фасада — 350 тысяч рублей. Помимо проектов систем вентиляции и кондиционирования, а также фасадных изменений, сюда входит стоимость непосредственно проекта, который обходится в среднем в 70-100 тысяч рублей.  Работа по согласованию перепланировки «под ключ» также включает дополнительные исследования: ЭО (электрооборудование), ВК (водоснабжение и канализация), КЕО (коэффициент естественного освещения), инсоляция, обследование конструкций и другие.

Несмотря на забюрократизированность процесса согласования, все эти мероприятия действительно нужны и являются вполне обоснованными, поскольку позволяют контролировать безопасность проведения работ и, главное, их качество. Они дают определенную гарантию, что по завершении работ, к примеру, потолок внезапно не упадет кому-нибудь на голову. С другой стороны, необходимо изменить доступность процесса согласования, создав единый орган, ответственный за все бумаги. Туда заявителю необходимо будет предоставить только проект, а не бегать самостоятельно из одной инстанции в другую. Однако на практике уже существующие МФЦ (многофункциональные центры предоставления государственных услуг) не удовлетворяют должным образом потребности клиентов. Несмотря на кажущуюся простоту, сроки согласования растягиваются, а число отказов растет. Пока же это происходит, стоит обращаться к профессионалам, которые способны гарантировать положительный результат.